Rủi ro khi mua bán đất còn nợ thổ cư

17/08/2017 Tư Vấn Hỏi Đáp

Câu hỏi của bạn đọc CafeLand có nội dung:
Ông A có 1 lô đất tái định cư sau do Nhà nước cấp sau khi giải tỏa. Hiện ông A muốn bán lại cho tôi nhưng phần đất này đã nợ thổ cư 5 năm. Tôi muốn mua lại lô đất này mà phần thổ cư đang nợ sẽ chuyển sang cho tôi để tôi đóng sau.

Tôi được biết, do nợ thổ cư nên đất này không có quyền bán. Vậy bây giờ ông A làm di chúc hoặc làm thủ tục cho tặng, kèm giấy ủy quyền mua bán, xây dựng nhà cửa cho tôi thì có được không? Khi làm như vậy thì tôi có gặp rủi ro gì không?
longnguyen@…
Luật sư Phan Quang Chung, Công ty Luật Danh Chính trả lời bạn như sau:
1. Cơ sở pháp lý
– Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 về thu tiền sử dụng đất được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 135/2016/NĐ-CP (sau đây gọi là Nghị định “45/2014/NĐ-CP”).
– Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 332/2016/TT-BTC (sau đây gọi là “Thông tư 76/2014/TT-BTC”).
2. Nội dung tư vấn
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ; trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng.
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC, nếu trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết tiền nợ tiền sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất còn nợ sẽ được xác định lại tại thời điểm trả nợ. Vì vậy, theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất nêu trên đã nợ thổ cư 5 năm thì trong trường hợp này khi số tiền nợ còn lại sẽ được xác định lại tại thời điểm thanh toán nợ theo quy định của pháp luật.
Về các phương án bạn đưa ra, cụ thể chúng tôi sẽ phân tích như sau:
– Trường hợp bạn muốn mua lại lô đất này, ông A phải thanh toán hết tiền sử dụng đất còn nợ sau đó mới tiến hành thủ tục chuyển nhượng lô đất trên cho bạn. Nếu ông A không có đủ khả năng tài chính để thanh toán hết khoản nợ trên thì bạn có thể thoả thuận với ông A rằng bạn cho ông A vay/mượn tiền để thanh toán khoản nợ nêu trên và khoản tiền này sẽ được trừ vào khoản tiền thanh toán mua lô đất nêu trên khi hai bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng lô đất. Để hạn chế rủi ro trong trường hợp này, các thoả thuận của bạn và ông A phải được lập thành văn bản với nội dung rõ ràng và bạn nên theo sát quá trình thanh toán phần nợ tiền sử dụng đất của ông A.
– Trường hợp bạn muốn ông A lập di chúc để lại lô đất nêu trên cho bạn, tại khoản 3 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định “Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế”. Theo đó, bạn sẽ nộp phần nợ còn lại sau khi nhận thừa kế. Tuy nhiên, bạn nên xem xét thêm quy định tại Điều 640 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về trường hợp người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc tại Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 và đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của di chúc quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 để đảm bảo quyền lợi của mình trong trường hợp này như sau:
Điều 640 quy định “Người lập di chúc có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc đã lập vào bất cứ lúc nào”
Điều 644 “1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:
a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;
b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.
2. Quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật này.”
– Trường hợp bạn muốn lập hợp đồng tặng cho lô đất trên cho bạn thì hiện nay pháp luật vẫn chưa có quy định cho phép tặng cho trong trường hợp chưa thanh toán hết nợ tiền sử dụng đất. Do đó, bạn nên cân nhắc khi lựa chọn phương án này.

Nguồn : CafeLand.vn ( https://cafeland.vn/kien-thuc/rui-ro-khi-mua-ban-dat-con-no-tho-cu-67329.html )