Việt Nam hoàn toàn có thể trở thành trung tâm công nghiệp mới nổi của khu vực nếu làm điều này

Trong xu hướng dịch chuyển toàn cầu, Việt Nam nổi lên như một điểm đến chiến lược.

Trong bối cảnh địa chính trị, kinh tế và khí hậu toàn cầu biến động chưa từng có, cách thức tiếp cận bất động sản công nghiệp của các doanh nghiệp đang thay đổi mạnh mẽ.

Nếu trước đây mở rộng diện tích thuê là ưu tiên hàng đầu, thì hiện nay, tính linh hoạt, tiết kiệm chi phí và yếu tố bền vững mới là các tiêu chí quan trọng nhất.

Theo khảo sát Global Occupier Markets Spotlight 2025 của Savills, hơn 80% khách thuê tại 54 thị trường trọng điểm cho biết họ đang trì hoãn quyết định thuê bất động sản công nghiệp vì lo ngại rủi ro địa chính trị và bất ổn kinh tế. Những doanh nghiệp vẫn tiếp tục thuê thì ưu tiên các lựa chọn linh hoạt, như thời hạn hợp đồng ngắn, điều khoản mở rộng hoặc chấm dứt sớm để giảm thiểu rủi ro.

Xu hướng này không đơn thuần là phản ứng ngắn hạn mà phản ánh một chiến lược dài hạn về tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu. Những mô hình như “Trung Quốc +1” hay “friend-shoring”, chuyển dịch sản xuất sang các quốc gia thân thiện về chính trị đang được đẩy mạnh, tạo ra nhu cầu mới cho các trung tâm logistics và sản xuất có vị trí chiến lược, môi trường ổn định và chi phí cạnh tranh.

Trong bức tranh đó, Việt Nam hội tụ đủ các yếu tố: chính trị ổn định, vị trí trung tâm Đông Nam Á, chi phí lao động cạnh tranh, hội nhập sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu và đặc biệt là cam kết nâng cấp hạ tầng và cải thiện môi trường đầu tư. Đây chính là lợi thế lớn để thu hút thế hệ khách thuê công nghiệp mới.

Ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam, nhận định: “Thị trường Việt Nam đang ghi nhận những chuyển dịch tương đồng với xu thế toàn cầu. Khách thuê ngày càng ưu tiên yếu tố linh hoạt, tiết kiệm và bền vững. Các chiến lược như Trung Quốc +1 và friend-shoring hứa hẹn sẽ mang lại làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào Việt Nam, đặc biệt trong bất động sản công nghiệp và logistics”.

Thực tế, các chỉ số vĩ mô đang củng cố thêm sức hút của Việt Nam. Trong 6 tháng đầu năm 2025, giá trị tăng thêm của toàn ngành công nghiệp tăng 8,07%, mức tăng cao thứ hai trong vòng 5 năm gần đây. Ngành chế biến, chế tạo – động lực tăng trưởng chính tăng 10,11%, đóng góp gần như toàn bộ phần tăng trưởng của toàn ngành. Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) cũng tăng 9,2%, trong đó ngành chế biến, chế tạo tăng 11,1%.

Những con số này không chỉ phản ánh đà phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch mà còn cho thấy sự mở rộng về quy mô và độ phức tạp của nền công nghiệp Việt Nam, vốn đang trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tuy nhiên, để biến cơ hội thành lợi thế bền vững, Việt Nam cần nhanh chóng khắc phục những điểm nghẽn cũ. Nguồn cung bất động sản công nghiệp hiện nay dù tăng nhưng chưa đủ đa dạng, đặc biệt là ở các khu vực ngoài vùng lõi truyền thống. Cơ sở hạ tầng phụ trợ như giao thông, kho vận, xử lý nước và chất thải vẫn chưa đồng bộ giữa các địa phương, ảnh hưởng tới hiệu quả vận hành chuỗi cung ứng.

Bên cạnh đó, ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) và xu hướng phát triển công trình xanh vốn đang chi phối các quyết định thuê và đầu tư của doanh nghiệp toàn cầu mới chỉ bắt đầu được quan tâm tại Việt Nam. Chi phí đầu tư cao, trong khi chính sách ưu đãi chưa đủ mạnh khiến nhiều chủ đầu tư ngần ngại chuyển đổi. Đây là khoảng trống mà thị trường có thể và cần phải khai thác.

Ông Thomas Rooney nhấn mạnh: “Dù chi phí đầu tư ban đầu cho công trình xanh và đạt chuẩn ESG cao hơn, nhưng đó là hướng đi lâu dài, tạo lợi thế lớn để thu hút khách thuê quốc tế và nâng cao hiệu quả vận hành. Đây là thời điểm thị trường cần chuyển dịch từ phát triển số lượng sang chất lượng”.

Để đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của thế hệ khách thuê mới, các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp cần chủ động đầu tư vào mô hình khu công nghiệp tích hợp ESG, nhà xưởng xây sẵn linh hoạt, hạ tầng thông minh và hợp đồng thuê thích ứng. Trong khi đó, các cấp chính quyền cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, nâng cấp kết nối hạ tầng liên vùng và ban hành chính sách hỗ trợ chuyển đổi xanh.

Việt Nam đang có nhiều lợi thế nhưng để chuyển hóa thành kết quả bền vững, cần một chiến lược đồng bộ và sự phối hợp chặt chẽ giữa khu vực công và tư nhân.

Ông Thomas Rooney kết luận: “Nếu tiếp tục nâng cấp hạ tầng, cải thiện quy trình pháp lý và thúc đẩy tiêu chuẩn xây dựng xanh, Việt Nam hoàn toàn có thể trở thành trung tâm công nghiệp mới nổi của khu vực, thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng và thúc đẩy tăng trưởng dài hạn”.