Giá nhà Hà Nội vượt tầm với cả người thu nhập 50 triệu đồng/tháng

Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS trong cuộc trao đổi mới đây liên quan đến giá nhà tại Hà Nội.

Giá bán căn hộ tăng mạnh

Dù nguồn cung căn hộ trong quý 2/2025 đã có dấu hiệu phục hồi và ghi nhận tăng trưởng mạnh, nhưng giá nhà tại Thủ đô vẫn tiếp tục leo thang. Thực tế này không chỉ kéo giãn khoảng cách giữa giá và thu nhập, mà còn đẩy thị trường rơi vào trạng thái “lệch pha” nghiêm trọng giữa cung và cầu, theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Theo VARS, từ năm 2018 đến 2023, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội liên tục sụt giảm, từ hơn 20.000 căn xuống chỉ còn khoảng 10.000 căn mỗi năm. Đặc biệt, phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) – vốn phù hợp với số đông đã chính thức “biến mất” khỏi thị trường từ năm 2023. Một số dự án tại vùng ven Hà Nội cũng có mức giá từ 55 triệu đồng/m2 trở lên.

Trong khi đó, theo Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2025 của Savills, Hà Nội ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung nửa đầu năm lên 14.900 căn, tăng 121% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm – mức tăng “khó tin” nếu so với tốc độ tăng thu nhập trung bình của người dân.

Giờ đây, ngay cả nhóm thu nhập 50 triệu/tháng cũng phải dè chừng khi mua nhà tại Hà Nội.

Phân khúc căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm tới 67% giỏ hàng mở bán mới, trong khi căn hộ giá dưới 2 tỷ gần như “biến mất”. Ở thị trường thứ cấp, giá cũng bị kéo lên theo khi các chủ đầu tư đồng loạt điều chỉnh giá tồn kho. Tình trạng này cho thấy thị trường chưa xuất hiện áp lực giảm giá.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội lý giải: “Giá sơ cấp tăng là do các dự án mới đều có vị trí tốt, định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm khan hiếm và chi phí phát triển cao, chủ đầu tư buộc phải tối ưu giá trị thương mại”.

Báo cáo Savills cũng cho thấy, trong quý 2/2025, lượng giao dịch đạt khoảng 5.200 căn, giảm so với quý trước nhưng vẫn tăng nhẹ theo năm. Lũy kế 6 tháng đầu năm, có khoảng 13.100 căn hộ được bán, tăng 26% so với cùng kỳ 2024. Đáng chú ý, 99% giao dịch là ở phân khúc Hạng A và B.

Theo bà Hằng, người mua để ở thật vẫn hiện diện nhưng bị thu hẹp đáng kể vì mặt bằng giá quá cao. “Nhà đầu tư hiện chiếm tỷ trọng chính, chủ yếu nhắm đến tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai. Nhiều người mua để đón đầu thời điểm bàn giao, và linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng tùy theo diễn biến thị trường”, bà Hằng cho hay.

Savills ghi nhận tâm lý lạc quan từ giới đầu tư, đặc biệt tại các dự án có vị trí đắc địa, hạ tầng đang và sẽ được cải thiện. Tuy vậy, bà Hằng cũng cảnh báo: “Với những dự án có giá bán đã cao và nguồn cung lớn, kỳ vọng lợi nhuận cần được cân nhắc kỹ. Nếu cần thoái vốn nhanh, nhà đầu tư có thể gặp khó”.

Chung cư bình dân tuyệt chủng, trung cấp dần biến mất

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo: Mặt bằng giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đã vượt 75 triệu đồng/m2.

“Mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội hiện không chỉ vượt xa khả năng chi trả của người thu nhập thấp, mà còn ngoài tầm với của cả nhóm thu nhập trung bình – cao”, ông Đính nhận định.

Theo VARS, dù thị trường có tín hiệu phục hồi nguồn cung từ đầu 2024, nhưng cơ cấu lại ngày càng lệch pha. Năm 2023, gần như không còn dự án căn hộ bình dân (<25 triệu/m2) mở bán. Bước sang năm 2024–2025, hơn 95% sản phẩm mới có giá trên 50 triệu/m2, thậm chí nhiều dự án vùng ven cũng vọt lên mức 55 triệu/m2.

Nửa đầu 2025, 60% căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu/m2. Chung cư bình dân gần như “tuyệt chủng”, trung cấp đang co hẹp và có nguy cơ biến mất, còn cao cấp “giá mềm” cũng ngày một hiếm hoi.

Giá căn hộ hiện nay đang tạo ra một ngưỡng cản rất lớn đối với người dân đô thị.

Ông Đính cho biết: “Giá bán leo thang tạo ra nguy cơ mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng. Người dân thu nhập trung bình – cao hiện cũng chùn tay với nhà ở thương mại, nhất là khi lãi suất sau ưu đãi tăng mạnh. Áp lực trả nợ lớn khiến người trẻ ngần ngại cam kết vay dài hạn để sở hữu một căn hộ nhỏ”.

VARS ghi nhận nhiều khách hàng trẻ có thu nhập từ 40 – 50 triệu đồng/tháng vẫn không dám mua nhà nếu không có hỗ trợ tài chính từ gia đình. Thị trường thứ cấp gần như chỉ ghi nhận giao dịch ở các dự án đại đô thị đã hình thành, có cư dân ở thực, giá khoảng 50 triệu/m2.

Giá vẫn khó giảm, kỳ vọng dồn vào nguồn cung tương lai

Dù giao dịch có cải thiện so với cùng kỳ năm trước, nhưng giá căn hộ vẫn chưa có tín hiệu hạ nhiệt. Lý do là thị trường hiện được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố: hạ tầng ngày càng hoàn thiện, cải cách thủ tục pháp lý, cải tiến quy hoạch đô thị và kỳ vọng tăng giá bất động sản trong dài hạn. Ngoài ra, nguồn cung mới chủ yếu vẫn tập trung vào căn hộ hạng A và B – vốn không dành cho số đông.

Theo Savills, từ nay đến cuối năm, dự kiến thị trường Hà Nội sẽ đón thêm khoảng 11.500 căn hộ mở bán. Tuy nhiên, sự đa dạng sản phẩm vẫn chưa xuất hiện rõ rệt. VARS cho rằng, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thuộc diện thí điểm hoàn tất thủ tục, thị trường có thể đón sóng nguồn cung mới với khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn ở khu vực xa trung tâm. Đây sẽ là yếu tố có thể dẫn tới điều chỉnh mặt bằng giá chung, đặc biệt ở thị trường sơ cấp.

Dù vậy, theo bà Hằng, các dự án có vị trí đắc địa, quỹ đất khan hiếm, do chủ đầu tư uy tín phát triển vẫn có khả năng giữ hoặc tăng giá. Trong bối cảnh đó, những nhà đầu tư có trường vốn và tầm nhìn dài hạn hoàn toàn có thể coi bất động sản nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội là cơ hội đầu tư bền vững trong dài hạn.

“Giá căn hộ hiện nay đang tạo ra một ngưỡng cản rất lớn đối với người dân đô thị. Nếu không sớm có giải pháp gia tăng nguồn cung nhà ở phù hợp thu nhập, đặc biệt là nhà ở xã hội, thì việc sở hữu nhà sẽ tiếp tục là giấc mơ xa vời đối với phần lớn cư dân trẻ tại Hà Nội”, ông Đính nhận định.

Chủ tịch VARS đề xuất cần có cơ chế kiểm soát giá thành đầu vào, quy hoạch hợp lý quỹ đất phát triển nhà ở vừa túi tiền và đẩy nhanh các dự án nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, cần thúc đẩy chính sách tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi dành cho người mua ở thực, nhất là nhóm thu nhập trung bình – cao.