Doanh nghiệp mong chờ gì trong Luật Đất đai mới?

Những “nút thắt” sống còn

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT GP.Invest cho biết: “Trong nhiều năm qua, tôi đã tham gia góp ý cho nhiều dự thảo luật, nhưng chưa bao giờ chứng kiến cơ quan quản lý Nhà nước thay đổi mạnh mẽ, cầu thị và quyết liệt như lần này. Đây thực sự là một bước ngoặt trong cải cách thể chế, đúng tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Bộ Chính trị”.

Theo ông Hiệp, điều cộng đồng doanh nghiệp quan tâm nhất hiện nay là cơ chế thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Nếu như trước đây, Luật Đất đai 2024 chỉ quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, chủ yếu phục vụ an ninh, quốc phòng, thì lần sửa đổi này đã bổ sung thêm các loại hình dự án cần thiết cho phát triển đô thị như khu dân cư hỗn hợp, khu thương mại tự do. Đặc biệt, quy định mới cho phép nếu dự án đã giải phóng được 75% diện tích trong thời hạn HĐND tỉnh quy định, Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi phần còn lại, giúp doanh nghiệp tránh tình trạng bị “ách tắc” bởi vài hộ dân.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho rằng, chưa bao giờ chứng kiến cơ quan quản lý Nhà nước thay đổi mạnh mẽ, cầu thị và quyết liệt như lần này.

Vấn đề “sống còn” thứ hai mà ông Hiệp chỉ ra là giá đất. Ông kể lại trường hợp tại một dự án, mỗi lần nhận quyết định giao đất, giá lại tăng thêm 20% so với lần trước, khiến chi phí đội lên phi lý. Do đó, việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số là một bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, ông cảnh báo cần có tiêu chí rõ ràng cho hệ số để tránh áp dụng mỗi nơi mỗi kiểu. Ông dẫn chứng, từng có dự án của GP.Invest phải chịu hệ số giá đất gấp 2,8 lần so với bảng giá công bố – mức ông cho rằng bất hợp lý, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp.

Một vấn đề khác còn khiến doanh nghiệp băn khoăn là quy định khấu trừ chi phí hạ tầng vào tiền sử dụng đất. Trên lý thuyết, doanh nghiệp được phép trừ, nhưng thực tế thiếu hướng dẫn nên nhiều địa phương không dám áp dụng. Ông Hiệp lấy ví dụ dự án của GP.Invest có chi phí hạ tầng lên tới 2,7 triệu đồng/m2, gấp ba lần suất đầu tư chuẩn 940.000 đồng/m2 do Bộ Xây dựng công bố. Dù địa phương thừa nhận chất lượng hạ tầng cao, nhưng không có cơ sở pháp lý để cho khấu trừ. “Tôi kiến nghị phải có quy định cụ thể, được trừ theo dự toán đã được cơ quan quản lý thẩm định, để đảm bảo công bằng và minh bạch”, ông đề xuất.

Hướng tới việc xây dựng cơ chế định giá sát thực tế

Từ góc độ quản lý, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ – Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cũng đánh giá Luật Đất đai 2024 đã có những bước tiến nhất định, đặc biệt trong việc thống nhất một số quy định về đấu giá, đấu thầu và giao đất. Tuy nhiên, theo ông, vẫn còn nhiều điểm cần tiếp tục nghiên cứu. Ông đặc biệt lưu ý đến cơ chế “đấu giá quyền phát triển đất”, một mô hình nhiều quốc gia đã áp dụng thành công, giúp khai thác hiệu quả giá trị đất đai, đồng thời tăng minh bạch trong quản lý.

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ – Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường cho rằng, cần phân định rõ ràng giữa quy hoạch mang tính định hướng dài hạn (10–15 năm) với kế hoạch sử dụng đất ngắn hạn.

Theo ông, cần phân định rõ ràng giữa quy hoạch mang tính định hướng dài hạn (10–15 năm) với kế hoạch sử dụng đất ngắn hạn, cụ thể, đồng thời tạo cơ chế điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với thực tiễn phát triển.

Một trong những điểm nóng khác là cơ chế xác định giá đất và bồi thường. Ông Thọ cho biết, bảng giá đất hiện hành thường chênh lệch lớn so với giá thị trường, gây khó khăn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hút đầu tư, đồng thời là nguyên nhân phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Do đó, Luật mới cần hướng tới việc xây dựng cơ chế định giá minh bạch, sát thực tế, đồng thời đẩy nhanh tiến độ bồi thường để giảm thiểu ách tắc.

Ông cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại. Khi hồ sơ địa chính, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được số hóa và tích hợp thống nhất, quản lý sẽ hiệu quả hơn, thủ tục đơn giản hơn, đồng thời tăng tính minh bạch và hạn chế tiêu cực. Đây cũng là nền tảng để triển khai chính phủ điện tử và kinh tế số trong lĩnh vực quản lý đất đai.

Cả hai chuyên gia đều đồng thuận rằng, nếu dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này được thông qua, đặc biệt ở hai vấn đề then chốt là giải phóng mặt bằng và giá đất, đây sẽ là một cuộc cải cách thể chế mang tính cách mạng. Không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, luật mới đồng thời tạo dựng một môi trường minh bạch, công bằng và bền vững hơn cho phát triển đất đai trong kỷ nguyên số.